Nájemné bývá jen první část výsledného účtu. K němu se často přidávají energie, správa budovy, úklid, ostraha, servisní poplatky, společné prostory nebo pravidelná indexace nájmu.
A právě tady může být problém.
Podnikatel si při podpisu smlouvy spočítá, zda prostor ekonomicky dává smysl. Pokud ale přesně neví, jaké další náklady ho čekají, jak se budou měnit a podle čeho se budou rozpočítávat, může být skutečná cena nájmu výrazně vyšší, než původně očekával.
Proto nestačí znát jen cenu za metr čtvereční.
Nájemce by měl předem vědět:
- co přesně je v nájemném zahrnuto,
- jaké další služby a poplatky bude hradit,
- podle jakého klíče se náklady rozpočítávají,
- jakým způsobem se nájemné každoročně zvyšuje,
- zda má možnost vyúčtování zkontrolovat.
Stejně důležité je také to, zda se do plateb nájemců promítají úspory. Pokud vlastník investuje do fotovoltaiky, úspornějšího vytápění nebo efektivnější správy budovy, je fér vědět, zda nižší provozní náklady pocítí také firmy, které v objektu podnikají.
Na co si dát pozor v praxi
Některé položky vypadají ve smlouvě nenápadně, ale v součtu mohou znamenat výrazné náklady navíc.
Pozor na příliš obecné formulace.
Výrazy jako „ostatní provozní náklady“, „náklady spojené se správou objektu“ nebo „další služby pronajímatele“ by měly být co nejpřesněji popsány.
Ptejte se na způsob rozpočítání nákladů.
Platíte podle skutečné spotřeby, podle velikosti pronajaté plochy, nebo podle jiného klíče? Rozdíl může být zásadní.
Zkontrolujte inflační doložku.
Nejen podle jakého indexu se nájemné navyšuje, ale také kdy a zda smlouva obsahuje minimální růst nájemného bez ohledu na skutečnou inflaci.
Vyžádejte si historii provozních nákladů.
Před podpisem smlouvy je užitečné vidět vyúčtování za předchozí rok nebo dva. Samotná výše záloh totiž nemusí odpovídat skutečným nákladům.
Sledujte, kdo platí opravy a investice.
Běžný servis je něco jiného než rekonstrukce, výměna technologií nebo investice do zvýšení hodnoty budovy. Je dobré vědět, zda se podobné náklady nemohou nepřímo objevit ve vašem vyúčtování.
Nesledujte jen měsíční nájem.
Pro rozhodování si vždy spočítejte celkový roční náklad na prostor – nájemné, služby, energie, parkování i očekávané zvýšení ceny.
A ještě jeden jednoduchý trik: při jednání o nové smlouvě se neptejte jen „Kolik budu platit dnes?“, ale také „Kolik může tento prostor reálně stát za tři roky?“
Právě tato otázka často odhalí rizika, která v základní nabídkové ceně nejsou vidět.
Férový nájem není jen nízká cena
Férový nájem je především předvídatelný a transparentní.
Podnikatel musí být schopen plánovat své náklady dopředu. Neměl by až při ročním vyúčtování zjistit, že platí položky, o kterých neměl jasnou představu nebo jejichž výši nemohl nijak ověřit.
Asociace nájemníků nebytových prostor proto prosazuje jednoduchý princip:
Podnikatel má právo vědět, za co platí, jak byla částka vypočtena a proč se mění.
Transparentní podmínky nejsou výhodou jen pro nájemce. Pomáhají vytvářet dlouhodobější a stabilnější vztahy mezi pronajímateli a firmami, které v jejich prostorách podnikají.
Protože žádná položka na faktuře by neměla být překvapením.
A férové podmínky pro podnikání začínají právě u toho, že jsou předem jasné.